Um caminho para ter contrato de manutenção predial que paga todo mês é o órgão público. Na leitura de 02/11/2026 havia 576 licitações de instalação e manutenção elétrica e 210 de acabamento de obras abertas no país, segundo o LicitaCerta, que lê o PNCP e o compras.gov.br.
O mês que depende do telefone tocar
Você conhece a rotina. A semana começa sem agenda, e o telefone toca para trocar um disjuntor, pintar uma sala ou achar um vazamento. O síndico que chamava todo mês mudou de administradora e sumiu. O dono da loja pediu orçamento, achou caro e não respondeu mais. O caixa sobe quando chove chamado e cai quando o mês é parado.
Prefeitura, escola, quartel e universidade têm prédio para manter o ano inteiro e contratam de outro jeito. Pela Lei 14.133/2021, em vigor desde 1º de abril de 2021, o órgão publica o edital no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP) com o serviço, o prazo e o critério de julgamento, e qualquer empresa que cumpra o edital pode disputar. Nada disso garante contrato, mas troca a espera pelo chamado por uma lista pública.
Quanto os órgãos estão contratando
Segundo a página de instalação e manutenção elétrica do LicitaCerta, órgãos públicos publicaram 2.216 licitações do ramo de 2 de julho a 29 de setembro de 2026, somando R$ 436,2 milhões em itens elétricos. A conta mistura serviço e compra de material: o item que mais apareceu foi cabo elétrico flexível, 1.890 vezes, seguido de disjuntor de baixa tensão e tomada. O Comando da Marinha publicou 304 delas.
No ramo de acabamento de obras, foram 432 licitações no mesmo período, de 191 órgãos, somando R$ 334,6 milhões. O item mais frequente foi pequenas obras e pintura, com 347 ocorrências, seguido de impermeabilização e de vidro e espelho. Há dispensa pequena, como a de R$ 70.667 da Prefeitura de Lorena (SP) para impermeabilizar um reservatório de água, e há edital grande, como os de Joinville (SC), Guarulhos (SP) e Praia Grande (SP), cada um acima de R$ 20 milhões em pintura ou impermeabilização.
Dois exemplos abertos no PNCP. O Consórcio Intermunicipal Nascentes do Pantanal (Cidesat), em São José dos Quatro Marcos (MT), recebe propostas até 17/11/2026, por pregão eletrônico, no Edital 21/2026, para registro de preços de "serviços comuns de engenharia destinados à conservação, manutenção preventiva e corretiva" de prédios e espaços públicos dos municípios consorciados (edital no PNCP). A Secretaria da Segurança Pública de São Paulo recebe até 18/11/2026, também por pregão eletrônico, propostas para o "Serviço de Manutenção Predial da 1ª Cia do 38º BPM/I", em São Carlos (SP), no Edital 350/2026 (edital no PNCP).
Manutenção predial é serviço comum de engenharia
A Lei 14.133/2021 define serviço comum de engenharia como o que tem por objeto "ações, objetivamente padronizáveis em termos de desempenho e qualidade, de manutenção, de adequação e de adaptação de bens móveis e imóveis, com preservação das características originais dos bens" (art. 6º, XXI, a). Trocar fiação, pintar e impermeabilizar laje podem caber aí, mas quem enquadra é o órgão, no edital.
Essa classificação abre a porta do pregão. O art. 29, parágrafo único, da mesma lei diz que "O pregão não se aplica às contratações de serviços técnicos especializados de natureza predominantemente intelectual e de obras e serviços de engenharia, exceto os serviços de engenharia de que trata a alínea “a” do inciso XXI do caput do art. 6º desta Lei". A manutenção comum pode ir, então, a pregão eletrônico, com lances pela internet e no mínimo 10 dias úteis para a proposta quando o critério é menor preço ou maior desconto (art. 55, II, a). O guia de pregão eletrônico mostra como funciona a sala de lances.
Como funciona o maior desconto
Entre os critérios de julgamento que o art. 33 da Lei 14.133/2021 lista está o maior desconto. O art. 34, § 2º, explica: "O julgamento por maior desconto terá como referência o preço global fixado no edital de licitação, e o desconto será estendido aos eventuais termos aditivos". A empresa oferece um desconto sobre o preço que o órgão já calculou, e esse desconto acompanha o contrato.
Um exemplo ilustrativo: uma prefeitura publica a planilha de manutenção dos prédios da educação com o preço global de referência. Vence a empresa que der o maior desconto e passar na análise dos documentos. Meses depois, a prefeitura precisa trocar o quadro de distribuição de uma escola, serviço que não estava previsto, e faz um termo aditivo. O desconto que a empresa deu na disputa vale também sobre esse aditivo.
Por isso o desconto precisa caber no contrato inteiro, com material, deslocamento e mão de obra. A lei diz, no art. 59, § 4º, que "No caso de obras e serviços de engenharia, serão consideradas inexequíveis as propostas cujos valores forem inferiores a 75% (setenta e cinco por cento) do valor orçado pela Administração", e o § 2º permite ao órgão exigir que a empresa demonstre que o preço fecha.
Contrato que pode durar até 5 anos
Quando o órgão trata a manutenção como serviço contínuo, que a lei define como o contratado "para a manutenção da atividade administrativa, decorrentes de necessidades permanentes ou prolongadas" (art. 6º, XV), vale o art. 106 da Lei 14.133/2021: "A Administração poderá celebrar contratos com prazo de até 5 (cinco) anos nas hipóteses de serviços e fornecimentos contínuos". O art. 107 permite prorrogar "sucessivamente, respeitada a vigência máxima decenal", se o edital previr e o preço continuar vantajoso.
O contrato longo também tem saída. O art. 106, III, da mesma lei deixa o órgão extinguir o contrato sem ônus quando faltar orçamento ou vantagem, mas o § 1º diz que isso ocorre "apenas na próxima data de aniversário do contrato". A empresa sabe com antecedência quando o contrato pode acabar.
Nem todo edital segue esse modelo. A Embrapa, em Macapá (AP), abriu registro de preços para serviços descontinuados de manutenção predial (edital no PNCP), e o pregão do Cidesat também é registro de preços. Nesse modelo o órgão chama a empresa conforme a demanda, e a ata, pelo art. 84 da Lei 14.133/2021, vale "1 (um) ano e poderá ser prorrogado, por igual período, desde que comprovado o preço vantajoso". O guia de ata de registro de preços explica a diferença.
O que conferir antes da primeira proposta
Primeiro, o registro. O art. 67 da Lei 14.133/2021 permite exigir "profissional, devidamente registrado no conselho profissional competente" com atestado de serviço semelhante (inciso I) e o "registro ou inscrição na entidade profissional competente" (inciso V). Confira se a empresa e o engenheiro ou técnico responsável estão em dia no Crea ou no conselho dos técnicos industriais.
Depois, os atestados. O inciso II do art. 67 da mesma lei aceita "certidões ou atestados, regularmente emitidos pelo conselho profissional competente, quando for o caso, que demonstrem capacidade operacional na execução de serviços similares". O pedido tem limite: só para parcelas com valor "igual ou superior a 4% (quatro por cento) do valor total estimado" (§ 1º) e com quantidades mínimas de "até 50% (cinquenta por cento)" dessas parcelas (§ 2º). Em serviço contínuo, porém, o edital pode exigir experiência anterior "por um prazo mínimo, que não poderá ser superior a 3 (três) anos" (§ 5º). Peça atestado aos clientes que você atende, com serviço, período e quantidades. O guia de atestado de capacidade técnica mostra o que costuma constar.
Por fim, deixe pronta a habilitação do guia de documentos para licitação e comece pelos órgãos da sua cidade e das vizinhas, onde o deslocamento cabe na conta. As páginas por estado, como licitações em São Paulo, mostram o que está aberto.
Para ver o que os órgãos já contrataram do seu ramo e o que está aberto agora, faça a consulta grátis do LicitaCerta pelo CNPJ, sem cadastro. O LicitaCerta lê o PNCP e os dados abertos do compras.gov.br todo dia útil, cobre os 27 estados e avisa no WhatsApp só as licitações que combinam com o que a empresa vende, item por item. Ele não envia proposta, não dá lance e não faz consultoria jurídica.
Perguntas frequentes
Empresa pequena de manutenção pode disputar contrato de manutenção predial?
Pode, se cumprir a habilitação do edital, como o registro no conselho profissional e os atestados nos limites do art. 67 da Lei 14.133/2021. O guia quem pode participar de licitação detalha.
Manutenção predial pode ser licitada por pregão?
Pode, quando o órgão a enquadra como serviço comum de engenharia, que o art. 29, parágrafo único, da Lei 14.133/2021 deixa fora da proibição do pregão. O edital diz a modalidade.
Quanto tempo dura um contrato de manutenção com o governo?
Como serviço contínuo, até 5 anos, prorrogáveis até 10, pelos arts. 106 e 107 da Lei 14.133/2021. Em registro de preços, a ata vale 1 ano, prorrogável por mais 1 (art. 84).
O que é julgamento por maior desconto?
A empresa oferece um desconto sobre o preço global do edital, e esse desconto vale também para os aditivos, pelo art. 34, § 2º, da Lei 14.133/2021.
Fontes
Lei 14.133/2021, arts. 6º, 29, 33, 34, 55, 59, 67, 84, 106 e 107; editais do Cidesat Nascentes do Pantanal, da Secretaria da Segurança Pública de SP e da Embrapa em Macapá no PNCP; instalação e manutenção elétrica e acabamento de obras, leitura de 02/11/2026.